Des précaution à prendre avant d'acheter une maison

Quand on a trouvé la maison de ses rêves, on pense avoir fait le plus dur et on relâche inévitablement nos analyses en espérant signer le compromis le plus vite possible. C’est en réalité un moment important qu’il faut utiliser au maximum pour vérifier les “détails” de votre investissement, surtout pour une maison où de nombreux éléments ne sont pas connus lors des visites ou par le syndic. Sachant que vous bénéficiez en moyenne d’une période de 6 semaines entre l’acceptation de votre offre et la signature du compromis, il faut en profiter pour obtenir toutes les informations possibles avant d’être engagé légalement. Si vous souhaitez signer vite et que vous n’avez pas le temps, un bon chasseur immobilier peut vous aider.

Voici donc les 5 éléments qu’il faut attentivement regarder avant de signer le compromis de vente de sa maison.

Quelle est l’enveloppe de travaux nécessaires?

Si vous avez bien lu mon dernier article à ce sujet, on étudie au maximum le montant des travaux potentiels dès les premières visites. Mais c’est autre chose de revisiter quand on est le seul acquéreur (votre offre ayant été acceptée). Profitez donc de cette aubaine pour revenir avec vos artisans de confiance pour faire chiffrer plus précisément les travaux. N’hésitez pas à contrôler les éléments du bâti en détail car ils peuvent vite faire grimper la note finale (toiture, charpente, murs, etc). C’est le moment où jamais pour lever tous les doutes potentiels sur votre budget. Cela vous permettra de vous projeter et donc de signer sereinement le compromis.

Même si dans les faits, vous pouvez revisiter autant de fois que vous le souhaitez, essayez de regrouper vos visites car il n’est jamais bon de tendre les relations tant que l’acte authentique de vente n’est pas signé.

Les travaux réalisés sont-ils conformes ?

L’une des principales différences dans l’achat d’une maison par rapport à un appartement, c’est qu’il y a très souvent eu d’importants travaux voire même des créations d’espaces (garage, véranda, pool-house…) Quand il s’agit de mas ancien, cela a souvent été fait par petite touche. Profitez donc de ces semaines pour poser toutes vos questions aux propriétaires vendeurs car ce sont les mieux placés pour vous en parler et surtout vous fournir toutes les pièces utiles.

Vous avez principalement 2 situations à anticiper : 

Une dégradation ou une malfaçon 

Il est impératif de récupérer les factures des travaux de gros œuvre ayant été réalisés lors des 10 dernières années ainsi que la garantie décennale des entreprises concernées. Cela vous permettra de faire appel aux personnes connaissant le chantier ou au pire, de vous retourner contre elles si besoin. Cela vous permet également de vérifier le sérieux et la solidité potentielle des travaux. Si malheureusement, vous ne les obtenez pas, glanez les documents disponibles et voyez si cela présente un risque significatif.

En cas de contrôle par l’administration 

Quand il s’agit de dépendances ou extensions construites sur le terrain, l’enjeu est aussi administratif et fiscal : toute construction doit être déclarée et inscrite au cadastre. La taxe foncière dépend entre autres de ces éléments. Pour les ajouts les plus importants, cela doit respecter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et faire l’objet de démarches spécifiques, sans quoi il peut vous être demandé de démolir. Cela vaut donc la peine d’insister pour obtenir les documents prouvant ces démarches et déclarations. Après ce ne doit pas être rédhibitoire mais vous achetez en connaissance de cause.

Existe-t-il des servitudes et de quelle nature sont-elles ?

Voici une autre différence notoire entre l'achat d’appartement et l’achat d’une maison : découvrir une servitude dans l’appartement acheté est très surprenant et rédhibitoire. En revanche, observer une servitude sur le terrain d’une maison est très courant. Il s’agit généralement d’une parcelle historique qui a été modifiée à la suite de la construction d’un garage pour autoriser le passage du véhicule. 

Il est essentiel de comprendre les tenants et les aboutissants des servitudes présentes sur votre futur terrain : vérifier que ce n’est pas constructible pour éviter les mauvaises surprises ou que ce n’est pas annulable car ce sera plus compliqué de passer avec votre voiture. Quand vous accordez des passages à des voisins, il est judicieux de contrôler que le terrain est toujours bien entretenu et que la servitude n’empiète pas non plus sur le reste.

La maison est-elle reliée au tout à l'égout ?

Vous avez normalement eu l'information lors de la visite s’il s’agissait d'une fosse sceptique ou si les canalisations étaient reliées au tout à l’égout. Dans le premier cas, il faut obtenir les documents de conformité qui vous permettront d’anticiper ou non des frais additionnels d’entretien qui ne sont pas visibles. Comme le gros œuvre, cela peut chiffrer assez vite. Je vous encourage également à vérifier l'historique des installations car il existe de nombreuses fosses qui n’ont pas été agrandies alors même que le nombre de chambres et de salle de bains à augmenter. Vous pourriez avoir des surprises dans votre jardin pendant vos vacances estivales. 

La maison a-t-elle l’eau de ville ou un forage ?

Cela peut paraître étonnant quand on vient d’un appartement mais les maisons ne sont pas systématiquement alimentées en eau de ville. En Provence par exemple, il existe une bonne proportion de maisons qui ne sont alimentées que par un forage qui puise l’eau sur une nappe phréatique ou une source de la colline du coin. 

Tout comme la fosse sceptique, il est obligatoire d’obtenir un certificat d’entretien du forage. Au-delà même de la considération administrative, il est important de se poser la question de la qualité de l’eau et sur le long terme. Car les vendeurs vous diront probablement que depuis qu’ils sont tout petits, ils n’ont jamais eu de problème mais avec les derniers étés secs et la tendance actuelle, vous êtes en droit de vous poser la question. Renseignez-vous sur le point d’accès à l’eau de ville le plus proche car c’est à ce point que vous devrez vous relier si vous changez d’avis et ce sera à vos frais.

Un chasseur immobilier vous aidera à mettre ces sujets en lumière

Une fois votre maison trouvée, il est primordial de vérifier quelques points avant de vous engager légalement et signer votre compromis le plus sereinement possible. Profitez de cette relation installée avec les vendeurs pour finaliser votre budget de travaux, rassembler tous les documents et déclarations administratives et bien appréhender les servitudes éventuelles. 

Une chasseur immobilier vous sera précieux dans ces analyses, tant pour son expérience et sa capacité à identifier les sujets que pour sa disponibilité à relancer les vendeurs.