J’entends régulièrement des touristes qui viennent en vacances chaque année en Provence et qui malgré de multiples investissements locatifs en France, continuent de louer car acheter une résidence secondaire ne serait pas rentable. Après une étude approfondie sur le sujet, il est tout à fait compatible de réaliser son rêve de propriété en Provence tout en faisant un investissement financier intelligent ! Voici les principaux conseils pour choisir, gérer et rentabiliser une résidence secondaire dans cette magnifique région.
Tendances du Marché Immobilier en Provence
Analyse du marché immobilier en Provence
Un marché de propriétés secondaires
La Provence est une région très prisée pour les résidences secondaires en raison de son climat agréable, de son patrimoine culturel et de son style de vie méditerranéen. Le développement des lignes de TGV au cours des dernières années n’a fait que renforcer cette demande et augmenter les prix de certaines zones de manière continue.
Marché immobilier haut de gamme
La Provence attire globalement une clientèle aisée à la recherche de propriétés de luxe, telles que des villas avec vue ou des domaines viticoles. L’aéroport de Marseille desservant les Alpilles ou le Luberon en 1h a renforcé la demande par une présence accrue de la clientèle internationale. Les prix dans ce segment du marché peuvent donc être élevés et sont moins sensibles aux variations économiques nationales.
Une demande accrue
Comme partout ailleurs, la pandémie a eu des répercussions sur le marché immobilier en Provence. Certaines personnes ont cherché à quitter les zones urbaines densément peuplées pour des régions plus rurales, ce qui a pu stimuler la demande dans certaines parties de la Provence.
Le passage au travail à distance pour de nombreux professionnels a également influencé le marché immobilier. Les acheteurs potentiels peuvent chercher des propriétés offrant un espace pour le télétravail ou des commodités supplémentaires pour une vie à domicile plus confortable.
Conseils pour choisir le bon emplacement de votre résidence secondaire
L'emplacement de votre résidence secondaire en Provence est crucial pour sa rentabilité et votre satisfaction personnelle. Si vous souhaitez maximiser vos revenus locatifs il faut que la saison dure le plus longtemps possible.
Les critères à prendre en compte
C’est un mix complexe car, comme vous, la plupart des touristes viennent en Provence pour la tranquillité et le calme mais également pour sa douceur de vie. Prenez en compte la proximité des attractions touristiques, l'accessibilité aux transports, et les commodités locales. Les zones proches des vignobles renommés, des marchés provençaux et des villages pittoresques offrent souvent une expérience authentique. Enfin, une localité avec des commerces qui ouvrent aussi en hiver attire des vacanciers tout au long de l'année.
Les régions les plus recherchées
Bien que principalement rurale, la Provence présente une diversité de biens immobiliers, des fermes rustiques dans la campagne aux appartements historiques dans les centres-villes.
Marché rural
Les régions les plus prisées sont celles qui offrent de la tranquillité tout en étant bien reliées aux gares et aéroports. On note un attrait très fort pour la région des Alpilles, le Luberon et les Mont du Vaucluse. Au niveau des Alpilles, citons notamment Eygalières, les Baux-de-Provence ou Maussane-les-Alpilles qui sont les centres touristiques de la région. Dans le Luberon, on parle du fameux triangle d’or situé entre Gordes, Bonnieux et Oppède-le-vieux. Côté monts du Vaucluse, les villages au pied du Ventoux sont les régions touristiques les plus attractives : Bédoin, Venasque pour ne citer qu’eux.
Marché urbain
Certaines villes telles que Aix-en-Provence, Saint-Rémy-de-Provence, Vaison-la-Romaine ou l’Isle-sur-la-Sorgues attirent particulièrement les investisseurs en raison de leur charme, de leur histoire et de leur attractivité touristique. La vie y est dynamique tout au long de l'année, on y accède facilement par TGV ou avion.
Rentabilité financière et gestion locative
Maximiser la rentabilité de votre investissement
Pour maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier en Provence, il est essentiel de bien gérer le taux de remplissage de votre propriété. Le pire ennemi de la rentabilité est la vacance locative. Pour éviter cela, voici quelques conseils :
Optimiser la location
Pour attirer le plus de touristes le plus longtemps possible, il faut une maison qui plaît au plus grand nombre et sur la plus grande période. Pour cela, commencez avant tout par proposer des prestations de qualité car les murs ne font pas tout. Il faut également entretenir régulièrement votre maison et votre terrain et remplacer ce qui n’est plus fonctionnel. Cela peut paraître basique mais nous avons tous de mauvaises expériences de locations déceptives.
La climatisation et une piscine chauffée vous permettront d’augmenter significativement vos revenus. La première est un “must” pour nombre d’étrangers et la seconde vous permet d’étirer votre saisonnalité sur des mois plus frais.
Concernant la stratégie prix, je pense sincèrement que des prix corrects sont beaucoup plus pertinents que des prix plafonds car vous toucherez plus de clients potentiels et éviterez une nouvelle fois tout effet déceptif.
Optimiser la gestion locative
S’il y a une chose qui n’est jamais prise en compte dans les calculs de rentabilité, c’est le temps que l’on passe/perd à faire les choses. Et le résultat surprend systématiquement. Posez-vous donc la question de gérer ou non les locations vous-même. Mon conseil est de déléguer à une agence régionale spécialisée car même si cela vous coûte au maximum 25% des revenus, elle connaît les plateformes de diffusion, les prix, a de la demande locative entrante, filtre les intéressés selon vos besoins et possède les outils pour optimiser votre planning. Enfin, ces mêmes agences proposent souvent des services de conciergerie pour entretenir votre propriété et gérer ces prestataires.
Exemple d’une bastide dans le Luberon
Supposons une propriété située à proximité de l’Isle-sur-la-Sorgue, véritable centre touristique. La maison, d’une surface de 170 m² offre quatre chambres, une piscine et un grand jardin de 5000m². Aucun travaux additionnels ne sont nécessaires.
Revenus locatifs
La maison coûte 800 000€ et les frais de notaire 7,5% soit 60 000€. Elle est louée toute l’année, sauf 4 semaines en août où les propriétaires aiment en profiter. La maison est louée aux tarifs suivants :
1500€/semaine en période basse (novembre, janvier et février)
3000€ en moyenne saison
5000€ en haute saison (juillet)
On compte 40% de taux de remplissage moyen dans cette région en basse saison, 65% en moyenne saison et 90% en juillet et l’agence de location saisonnière prélève 25% de commission sur les loyers.
La famille génère un revenu annuel (net de frais de gestion) de 63 225€ soit une rentabilité brute de 7,74% (63 225/860 000).
Charges et coûts
Apport : 215 000€ (25%)
Montant emprunté : 645 000
Taux sur 20 ans : 3,80%
Frais de dossier d’emprunt et la caution : 7 450€ (1000€ + 1% de l’emprunt)
Soit des intérêts annuels de 14 000€ (légèrement arrondis au-dessus).
Charges courantes annuelles : 16 000€ (2% de la valeur du bien)
Taxe foncière : 2000€
Expert comptable : 500€
La rentabilité nette serait alors de 4%.
A noter que dans cet exemple, les propriétaires ont choisi les 4 semaines les plus rentables pour profiter de leur maison.
A titre de comparaison, à Paris, un investissement locatif rapporte en moyenne une rentabilité nette aux alentours de 2%.
A noter tout de même que chaque situation est différente et que les chiffres peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs, y compris la saisonnalité, la qualité de la propriété, la concurrence locale, la demande du marché, et les frais de gestion associés.
Acheter une résidence secondaire en Provence est un investissement immobilier intelligent
L'achat de votre résidence secondaire en Provence vous permet de vous encrez durablement chez vous, dans une belle région authentique tout en vous offrant des avantages financiers indéniables. Si vous choisissez bien la localisation, optimisez vos revenus et la gestion locative de votre propriété, vous pouvez réaliser vos rêves de propriété en Provence.
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