La propriété de résidences secondaires en France est courante. On dénombre près de 3 millions de logements déclarés comme résidences secondaires et ce chiffre est en augmentation constante. Malgré cela, les implications de l’achat d’une résidence secondaire par rapport à sa résidence principale sont encore souvent méconnues. En France, cette distinction a de nombreuses implications notamment sur les obligations fiscales des propriétaires mais pas que. Petit tour d’horizon des principales différences avec l’achat d’une résidence principale.
Différences entre résidence principale et résidence secondaire
Rappelons tout de même dans un premier temps ce qui différencie une principale d’un secondaire : une résidence secondaire est un logement utilisé de manière occasionnelle, en complément d'une résidence principale qui, elle, doit être utilisée au minimum 8 mois par an.
Régimes fiscaux favorisant le logement
Il existe un certain nombre d'éléments qui diffèrent selon le statut du logement concerné mais nous nous focaliserons ici sur les plus importants en termes de risques financiers pour ne pas noyer le propos.
Taxation de la plus-value en cas de revente
Dans le cas d'une résidence principale, le vendeur est exonéré d’imposition quelle que soit la durée de détention du bien alors que pour une résidence secondaire, il faut attendre 30 ans pour une exonération totale. Entre 5 et 30 ans, il existe un régime d'imposition forfaitaire de 19% auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.
Un abattement est appliqué pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année, ce qui permet de réduire la plus-value imposable. Cet abattement est de 6% par an pour les années 6 à 21, puis de 4% pour les années suivantes jusqu'à la 30ème année.
A noter que si le produit de la vente doit financer l'achat d'une résidence principale, le vendeur n’est pas tenu de payer la plus-value.
Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI)
Dans le calcul de l’assiette de l’IFI, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%. La résidence secondaire en revanche ne bénéficie d’aucun abattement. Rappelons que l’on est éligible à cet impôt dès 1,3 million d’euros de valeur immobilière.
Taxations locales
Taxe d’habitation
Alors que la totalité des foyers devrait voir disparaître cette taxe très bientôt, cette exonération ne concerne pas les résidences secondaires.
Taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV)
Cet impôt est exclusivement destiné aux résidences secondaires. Elle s’applique à tous les logements non loués pendant une période prolongée. Elle s’applique généralement dans toutes les zones marquées par “un déséquilibre fort entre l’offre et la demande de logements” (cf www.impots.gouv.fr). Il existe certaines circonstances qui permettent d’en être exonéré, notamment si la vacance locative est involontaire.
A noter enfin enfin que certaines régions en France peuvent appliquer d’autres régimes fiscaux spécifiques aux résidences secondaires, notamment en fonction de la pression foncière et de la politique locale en matière de logement.
Location de la résidence secondaire
Déclaration obligatoire
De nombreux acquéreurs souhaitent louer leur résidence secondaire afin de couvrir leurs charges voire même de rentabiliser leur achat. Il est important de noter que le logement doit être préalablement déclaré à la mairie et aux impôts, et le propriétaire doit respecter les règles de location d'un meublé de tourisme. La déclaration du logement est obligatoire en suivant les modalités d’enregistrement prévues par votre commune.
Révisions des abattements fiscaux pour les meublés de tourisme
Pour rappel, le gouvernement a récemment revu à la baisse les abattements fiscaux concernant ces locations courte durée :
Dans une zone tendue l’abattement forfaitaire est de 30 % (contre 71 % précédemment)
Hors zone tendue, l’abattement reste inchangé à 71%.
Concernant les résidences principales, le formalisme est bien moins contraignant en dehors des très grandes villes touristiques mais vous êtes limité à 120 jours par an. Certaines villes, comme Paris, Bordeaux ou Toulouse, exigent maintenant une déclaration en ligne.
Assurance habitation
Coût supplémentaire d'assurance
On n’y pense pas forcément mais assurer sa résidence secondaire coûte plus cher. Elles sont souvent inoccupées pendant de longues périodes, ce qui peut augmenter le risque de certains sinistres tels que le vol, les dégâts d'eau ou les dommages liés aux intempéries.
Risques accrus et sinistres
Les assureurs estiment en plus qu'en cas de sinistre, la mise en sécurité des lieux prendra plus du temps. Les conséquences du sinistre ont donc plus de chance de s'aggraver lorsque personne ne peut intervenir rapidement.
Influence de la localisation
Enfin la localisation peut également influencer le coût de l'assurance car si la propriété est située dans une région à risque élevé d'inondations ou d'incendies de forêt, cela peut se traduire par des primes d'assurance plus élevées.
Conclusion
L'achat et la possession d'une résidence secondaire en France offrent un éventail d'avantages, mais ils s'accompagnent également de considérations financières importantes. Alors que les résidences secondaires peuvent constituer un refuge idyllique pour les escapades et les vacances, les propriétaires doivent être conscients des implications fiscales, des taxes et des coûts d'assurance qui y sont associés. De plus, la décision de louer la résidence secondaire comporte également des implications fiscales et réglementaires importantes. En comprenant ces aspects financiers, les propriétaires peuvent prendre des décisions éclairées et maximiser les avantages tout en minimisant les coûts potentiels associés à la détention d'une résidence secondaire.