La ville où l’on décide d‘investir dépend grandement de l’objectif que l’on se fixe. Paris est une ville pour les investisseurs long termistes et prudents, qui cherchent à construire un patrimoine, avoir un pied-à-terre pour les enfants et maximiser leur plus value à la revente éventuelle. Investir dans l’immobilier à Paris intra muros est une valeur sûre mais cela reste également un marché tendu et difficile à appréhender quand on n’est pas sur place. Quels sont donc les avantages et les inconvénients et comment investir à Paris dans l’immobilier depuis l’étranger ?
AVANTAGES
Paris est depuis des décennies une terre d’investisseurs immobiliers. La Ville Lumière a toujours su rassurer grâce à son rayonnement international, son dynamisme et sa capacité à se réinventer. Elle représente en effet une valeur immobilière sûre qui à l’exception d’une crise spéculatoire dans les années 1990 n’a jamais véritablement tremblé depuis 40 ans. Cette stabilité est d’autant plus appréciée en temps de crise que les investisseurs cherchent à sécuriser leurs investissements.
Un forte demande locative
Paris est une ville très recherchée pour son prestige et son art de vivre. La demande en logement y est très forte car la capitale attire de nombreux profils. Beaucoup d’investisseurs, français ou étrangers, sont donc clients. Cet attrait s’explique principalement par les raisons suivantes :
1. Une ville touristique
D’après Ouest France, Paris accueille près de 20 millions de visiteurs chaque année et fait partie des 10 villes les plus visitées au monde. Il y a donc un besoin important et constant de locations saisonnières.
Même si la législation s’est fortement renforcée sur ce type de locations (ex : AirBnB…) et que la crise a montré les limites du modèle à court terme, ces investissements “saisonniers” ont trouvé une seconde vie dans des modèles plus classiques (locations meublées ou non) car Paris attire plus que les touristes.
2. Un pôle étudiant important
En 2019, Paris accueillait plus de 360 000 étudiants, en augmentation de 0,6% par rapport à 2018. De nouvelles infrastructures sont régulièrement construites pour augmenter la capacité d’accueil : création de la Sorbonne Nouvelle dans le 12e arrondissement avec plus de 30 000 étudiants potentiels.
3. Un marché professionnel dynamique
La France reste un pays centralisé et toutes les entreprises françaises possèdent leur siège ou à défaut, une succursale à Paris. L’offre professionnelle ne repose pas sur une poignée d'entreprises comme ça peut être le cas dans certaines villes françaises importantes, comme Toulouse, elle représente un véritable bassin de l’emploi français.
Des plus value incomparables
Au-delà de son attractivité certaine, la capitale rassure les investisseurs immobiliers car les prix croissent rapidement depuis plusieurs décennies, assurant de belles plus-values à la revente. Les investisseurs y voient une valeur refuge en tant de crise et les chiffres le prouvent chaque année un peu plus.
Au cours des 20 dernières années, le m² est passé de 2 740 € en moyenne dans la capitale au premier trimestre de l’année 2000 à plus de 10 300 € début 2020 soit une augmentation de 276%. D’après BARNES, 2019 a vu l’immobilier à Paris augmenter de 13% en valeur (+5% en volume et +8% en prix). En 2020, malgré la crise sanitaire que nous connaissons actuellement, les notaires tablent sur une augmentation de plus de 4% sur un an en janvier 2021.
L’un des facteurs de cette croissance continue est l’offre limitée de logements que propose Paris intra-muros. C’est une ville délimitée par le périphérique, qui n’autorise pas de construire plus haut et qui contrôle drastiquement tous les projets neufs.
Enfin, le parc immobilier vieillissant de Paris représente une aubaine pour les investisseurs. Bien que de nombreuses chambres de bonne aient déjà été réunies à la fin des années 90, il existe encore un bon nombre d’opportunités de réaménagement et de remises aux normes, permettant de maximiser la plus value immobilière.
Potentiel de croissance
Même si Paris a déjà crevé des plafonds que personne ne soupçonnait il y a encore quelques années, les prix ont encore de la marge grâce aux nombreux projets attractifs. On peut notamment citer l’organisation des JO 2024 qui sera une vitrine pour la ville ou aux nombreux projets d’aménagement urbain comme le Grand Paris, qui vont attirer encore un peu plus d’entreprises, d’étudiants et de touristes avec le développement de son réseau de métro.
INCONVÉNIENTS
La forte attractivité de Paris a un coût car elle génère un fort déséquilibre entre l’offre et la demande immobilière. Les vendeurs sont en position de force et les prix s’en trouvent inévitablement impactés, limitant l’accès au marché et le rendement à court terme.
Tension
La tension immobilière est souvent la première contrainte évoquée par les investisseurs qui peinent à accéder aux offres intéressantes. Ce sentiment est accentué pour les non résidents qui doivent composer avec le décalage horaire.
Selon LeFigaroImmo, un appartement attire 80 acquéreurs potentiels dès sa mise en vente et sera vendu en 30 jours. Quand l’appartement est joli, il se vend en moins de 24h. Selon un moteur de recherches immobilier, un appartement au prix du marché n’est plus en ligne au bout de 5h. Chez Barnes, certaines ventes se sont concrétisées en seulement quelques minutes et l’offre off-market a plus que doublé (34% en 2019 contre 16% en 2018).
Le rayonnement et l’attractivité de Paris impacte directement la démographie même de la ville : la population intramuros diminue depuis quelques années: elle comptait 2,5 millions d’âmes en 2011, contre un peu moins de 2,2 millions aujourd’hui. Les investisseurs sont donc plus nombreux et la compétitivité plus grande.
Pour pallier ce problème et se démarquer des autres investisseurs, de plus en plus s’attachent les services d’un chasseur immobilier à Paris. Grâce à son réseau et son expérience, il soulage les investisseurs en ciblant leur recherche aux seuls biens correspondants à leurs objectifs et il apporte une réactivité optimale.
Un billet d’entrée élevé
La tension sur les prix modifie également la demande. Selon les Notaires du Grand Paris, un Francilien dépensait environ 100.000 € pour devenir propriétaire à Paris en 1998, un montant multiplié par quatre en vingt ans. Pour les non résidents, cela se retrouve directement dans l’apport nécessaire puisqu’en moyenne les banques demandent 20% de la valeur.
En passant par un chasseur immobilier, les investisseurs s’appuient sur son réseau de partenaires professionnels pour obtenir des solutions adaptées à leurs spécificités et leur préparer un dossier bancaire selon leur situation géographique et patrimoniale.
Faible rendement
Comme tout investissement, le rendement est fonction du risque pris et on pourrait comparer le rendement de l’investissement locatif à Paris au Livret A : un faible rendement pour une sécurité sur le long terme (la plue-value à la revente mise à part). Paris représente en effet la valeur sûre par excellence de l’immobilier français pour les raisons évoquées plus haut.
A cela vient s’ajouter l’encadrement et le plafonnement des loyers qui est de nouveau applicable à Paris depuis le 1er juillet 2019. Même s’il n’est pas toujours respecté car il est facile de justifier un complément de loyer grâce à une caractéristique spéciale du logement (situation géographique, balcon, vue, etc), il contribue globalement à accentuer le faible rendement des investissements locatifs parisiens à court terme. Dans les limites de cet encadrement, on peut estimer un rendement locatif brut autour de 3,5% (avant déduction des charges diverses). Ce pourcentage variera bien entendu selon le quartier et la situation de l’appartement dans l’immeuble.
Une multitude de facettes
Comme toutes les grandes métropoles, Paris possède une multitude de quartiers aux ambiances variées. Ces différences se ressentent d’une rue à l’autre et il peut être difficile de s’y retrouver. C’est une ville qui évolue vite surtout avec l’augmentation des prix qui rebat les cartes et fait émerger de nouveaux quartiers plus excentrés comme les 12e, 18e, 19e et 20e arrondissements.
D’autres quartiers ont simplement émergé depuis plusieurs années car de nombreux commerces et restaurants s’y sont implantés. C’est le cas par exemple du quartier de la mairie du 18e mais aussi du 11e arrondissement ou du Canal Saint Martin dans le 10e arrondissement. Ces quartiers sont souvent négligés des investisseurs immobiliers car méconnus alors qu’ils font partie des quartiers aux rendements locatifs les plus intéressants et qu’ils ont encore une marge de progression en termes de valeur.
Avec le besoin d’espaces verts depuis les confinements, de nouveaux quartiers sont scrutés avec attention.
En passant par un chasseur d’appartement, les investisseurs peuvent s’appuyer sur son expérience pour éviter certains pièges et trouver l’appartement dans le quartier qui correspond à leur besoin.
Si vous avez un projet d’investissement immobilier à Paris, partagez-le sur https://www.edkn.fr ou directement par téléphone +33.6.63.93.08.89.
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