Selon beaucoup d’études, l’emplacement du bien est le principal critère à prendre en considération pour réussir son investissement. Comme évoqué lors de mon dernier article, la réussite d'un investissement immobilier dépend de la stratégie fixée au départ. Par stratégie, j’entends le prix, la surface et le quartier. Ce dernier critère est souvent négligé alors que c’est généralement le plus mal maîtrisé.
Parce qu’une fois la décision prise d’acheter un appartement à Paris, il reste encore une vingtaine d’arrondissements où les stratégies peuvent varier. Petit tour d’horizon des arrondissements de Paris en fonction des objectifs d’investissement à Paris intra-muros.
TOUR D’HORIZON PAR STRATÉGIE
En achetant à Paris, l’investisseur fait déjà le choix d’un investissement sûr et long termiste. Mais une fois cette sécurité décidée, il est possible d’aller chercher des objectifs différents : constituer un patrimoine pour le léguer, optimiser son rendement locatif, maximiser sa plus-value à la revente....
Car les quartiers n’évoluent pas de la même manière ni à la même vitesse. Au cours des 20 dernières années, le prix moyen du m² dans l’ancien à Paris a augmenté de près de 250% et n’a baissé qu’à 2 reprises : fin 2008 et entre 2011 et 2015, sans jamais baisser de plus de 8%.
Cependant, ces évolutions n’ont pas été uniformes au cœur de Paris. Des arrondissements bénéficiant déjà d’une certaine renommée début 2000, ils étaient déjà chers et ont donc moins cru. Le 6e arrondissement, par exemple, n’a vu son prix au m² évoluer “que” de 200% quand le 11e augmentait de plus de 300% sur la même période.
Se constituer un patrimoine
Bon nombre d’acheteurs qui choisissent Paris pour investir dans l’immobilier locatif sont attirés par la sécurité de l’investissement. Ils cherchent un placement à long terme qui ne perdra pas de valeur au fil des années et qu’ils pourront léguer à leurs enfants le cas échéant, Paris représentant une place étudiante importante ainsi que LE bassin de l’emploi français.
Dans cette optique patrimoniale, on cherche avant tout à sécuriser son achat sur le très long terme. Et dans une ville déjà visée par les investisseurs minimisant leurs risques, il faut se focaliser sur les arrondissements centraux : 1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e, 9e. A ceux-là il faut ajouter le 16e et le 17e (voir explications plus bas).
Les arrondissements 1 à 6 étant très touristiques, ils permettent d’envisager plusieurs modèles de locations : saisonnière, courte ou longue durée. Le ticket d’entrée est le plus élevé de Paris mais le prix dans ces quartiers ne risque pas de chuter vu leur histoire et leur proximité avec les bâtiments historiques.
Les 7e et 8e arrondissements sont historiquement sûrs, centraux et bien fréquentés. Les appartements peuvent donc se louer à une population plus large et surtout les investisseurs peuvent plus facilement imaginer leur progéniture y loger plus tard. La partie résidentielle du 8e arrondissement se situe principalement au nord et à l’est (limitrophe 17e et 9e). Enfin, ces 2 arrondissements présentent également quelques sites touristiques majeurs qui ne manquent pas d’attirer.
Le 9e arrondissement a récemment connu un attrait particulièrement important aux alentours de la Place Saint Georges avec notamment le développement de la rue des Martyrs. Les quartiers de la Nouvelle Athène et SOPI représentent également de bons investissements patrimoniaux. Au-delà même de la proximité avec l’ultra centre de la capitale, il existe de beaux immeubles haussmanniens dans tous ces quartiers qui ne manqueront pas de maintenir la demande forte. Pour la recherche de valeur sûre, je n’inclus pas les quartiers plus à l’est du 9e arrondissement comme Rochechouart ou le Faubourg Montmartre.
Le 17e est à considérer selon ses quartiers, chacun ayant des atouts différents selon la stratégie envisagée. Afin de limiter la prise de risque au maximum, il convient d’investir dans les quartiers les plus à l’ouest : Ternes, Monceau, Villiers. Historiquement bourgeois, ces quartiers sont composés d’immeubles haussmanniens faisant partie des plus beaux de la capitale. La proximité avec le Parc Monceau (l’un des 4 grands espaces verts intra-muros) est également un atout majeur pour l’attrait de ces quartiers.
Enfin du côté du 16e arrondissement, la rue de Passy demeure toujours une valeur sûre avec son histoire, ses commerces, ses beaux immeubles bourgeois et sa proximité avec le bois de Boulogne et le Trocadéro.
Pour se constituer un patrimoine, il est avantageux de se faire accompagner par un chasseur immobilier car il fournit un accès privilégié aux beaux produits grâce à son réseau (en off-market ou en avant première).
Chercher la plus value long terme
L’évolution des prix à Paris étant telle depuis 20 ans, l’immobilier parisien attire beaucoup d’investisseurs en quête de gains financiers. Quelqu’un qui a acheté son bien il y a 20 ans a donc multiplié la valeur de son appartement par plus de 3 ; et même si l’on considère une forte taxation sur les plus-values immobilières en France, l’investissement locatif n’en demeure pas moins intéressant.
Comme évoqué plus haut, tous les quartiers intra-muros n’évoluent pas à la même vitesse. Si le quartier de SOPI (South Pigalle) dans le 9e ou le quartier de la Mairie du 18e (Jules Joffrin) ou encore les Batignolles dans le 17e ont explosé au cours de la dernière décennie, certains quartiers offrent de belles perspectives dans les années à venir :
Le quartier de Rochechouart justement dans le 9e arrondissement bénéficie de l’engouement passé pour les quartiers limitrophes comme Saint Georges. Ce quartier résidentiel possède de beaux immeubles haussmanniens et une vraie vie de quartier.
Les abords du Canal Saint Martin dans le 10e arrondissement sont encore très peu regardés alors qu’ils sont au cœur d’un grand projet de piétonisation. Ce quartier populaire n’a pas encore été rénové et il n’est pas impossible d’y trouver de beaux appartements avec un potentiel de travaux. Il offre surtout une proximité importante avec le centre de Paris (moins de 15 min à pied de République).
Le quartier des Epinettes dans le 17e arrondissement profite de l’essor du quartier des Batignolles depuis quelques années. Les prix y sont encore abordables et avec l’arrivée de la Ligne 14 et le prochain développement de Saint Ouen, ils ne peuvent que grimper.
Le Village Ramey représente l’opportunité du 18e arrondissement. Avec tous ses commerces de bouche et sa proximité avec le Sacré-Coeur, ce quartier offre de belles perspectives.
La proximité avec les espaces verts devient également un critère de choix depuis les confinements de 2020 et devraient impacter certains quartiers durablement :
Le 12e arrondissement est de plus en plus considéré dans les recherches pour sa proximité avec le Bois de Vincennes.
Le 16e arrondissement autrefois délaissé pour son absence de vie de quartier est de nouveau scruté avec plus d’attention pour sa proximité avec le Bois de Boulogne. Il convient surtout pour les grandes surfaces (57% du parc se compose de 3 pièces ou plus).
En suivant cette stratégie, il y a une part de prise de risque puisqu’il faut envisager l’évolution des quartiers, ce qui est particulièrement compliqué quand on ne vit pas à Paris. L’accompagnement par un chasseur immobilier permet aux investisseurs de s’appuyer sur un expert qui arpente au quotidien ces quartiers et vit leur évolution.
Placer à moyen terme
Il existe aussi des investisseurs qui font le choix de l'entre-deux : l’objectif est de revendre à moyen terme avec une plus-value, même légère. Ils cherchent à placer leur épargne dans une valeur sûre mais ne sont pas certains d’immobiliser cet argent assez longtemps pour déjà se constituer un patrimoine. Il faut un appartement relativement peu cher mais pas non plus dans un quartier qui risque de ne pas monter dans les 10 prochaines années.
Le 15e représente le parfait mix : c’est un arrondissement qui a toujours rassuré et la demande locative y est forte. Le prix au m² y est abordable, surtout dans la partie sud, et c’est l’un des arrondissements qui possède la plus grande concentration de petites surfaces de tout Paris, notamment les 2 pièces. Il y a de nombreuses vies de quartiers (métros Commerce, Vaugirard et Convention). Enfin, les bords de Seine sont facilement accessibles et les espaces verts y sont également nombreux avec le Parc André Citröen, le Parc Georges Brassens et le Square Lambert.
Paradoxalement c’est la stratégie la plus risquée car elle n’est pas franche : on cherche une plue-value à moyen terme sans prendre trop de risque. S’appuyer sur un chasseur d’appartements dans cette situation est fortement conseillé car il faut connaître un réseau de professionnels immobiliers pour dénicher les bonnes opportunités ou avoir une réactivité optimale car la demande de ce genre de biens est forte.
Maximiser le rendement locatif
La contrepartie de ces prix immobiliers élevés est le faible rendement locatif qu’il est possible de tirer des investissements parisiens. Et l’encadrement des loyers de nouveau en vigueur couplé à la législation renforcée sur les locations saisonnières telles qu’AirBnB ne sont pas là pour améliorer la situation.
On parle d’un rendement locatif brut moyen qui tutoie les 3% (source : MeilleursAgents) mais qui varie selon les quartiers. Globalement, moins le quartier est cher au m², plus le rendement est intéressant. Mais il est également possible d’observer certaines subtilités pour maximiser son rendement parisien.
Le 2e arrondissement est un arrondissement qui peut se révéler très intéressant car même si le ticket d’entrée est important, il bénéficie de nombreuses constructions qui possèdent historiquement une double destination : d’habitation mais surtout de commercialité. Cela permet aux investisseurs de louer toute l’année en saisonnier sans craindre d’enfreindre la loi.
Sa situation centrale entre l’opéra Garnier, le Louvre et le Marais en font une destination de premier choix pour les touristes. Depuis plusieurs années, les start-up y ont également élu domicile, notamment dans le quartier du Sentier, dynamisant ses petites ruelles.
Avec la mise en place du plafonnement des loyers, des incohérences sont nées de la cartographie des loyers autorisés. En délimitant les parcelles pour définir les prix maximum autorisés, la Mairie de Paris s’est basée sur des cadastres vieux de plusieurs décennies. Les quartiers ayant évolué de manières différentes à travers le temps, on retrouve des zones qui regroupent à la fois des quartiers extérieurs proches des boulevards périphériques et des quartiers beaucoup plus centraux. Quand certains quartiers se voient largement défavorisés par cette répartition géographique, d’autres profitent d’un prix de location au m² relativement important en comparaison des prix de vente.
Dans le 18e arrondissement par exemple, le prix de location maximum prévu par l’encadrement est le même au niveau de la Porte de Clignancourt que rue Yvonne Le Tac au pied de la butte du Sacré-Coeur alors que les prix de vente peuvent aller du simple au double entre les deux quartiers. A l’inverse, il est possible de trouver de “bonnes” incohérences dans les 11e, 15e et 17e arrondissements.
Afin de cibler le bon quartier et de dénicher les bonnes incohérences, il est essentiel de s’appuyer sur les bons intermédiaires pour maximiser son rendement locatif. En plus de sa très bonne connaissance du terrain, un chasseur d’appartements propose justement des solutions sur mesure pour aider ses clients à identifier le bien adéquat. Il saura également trouver les meilleurs professionnels pour optimiser efficacement la gestion du bien.
Attention à ne pas commettre l’erreur de chercher un pied-à-terre de charme et un investissement locatif. Cette stratégie qui allie la notion de rendement locatif à l’affect est la plupart du temps incompatible. Il existe en effet peu de domaine (immobilier ou non) où l’on peut être exigeant au meilleur prix.
Si vous avez un projet d’investissement immobilier à Paris, partagez-le sur https://www.edkn.fr/ ou directement par téléphone +33.6.63.93.08.89.
J’accompagne mes clients tout au long de leur projet immobilier, de la définition du besoin jusqu’à la signature chez le notaire. Ils peuvent ainsi se focaliser sur l’essentiel et gagner du temps. J’utilise des outils qui me confèrent une réactivité maximale et je m’appuie sur un vaste réseau pour vous proposer des biens off-market et en avant première. Je propose une recherche ciblée pour gagner en efficacité, un suivi transparent pour une prise de décision efficace et un achat sécurisé, et je mets mon réseau à votre disposition pour offrir un service clé en main.